不動産登記について
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- Qそもそも不動産登記とはなんですか？
- 不動産登記とは、不動産（土地や建物）の所在、地番や家屋番号、面積、種類、構造等の物理的状態を公示するとともに、その不動産についての相続や売買、あるいは抵当権等の内容を法務局に備えられている登記簿で公示して、不動産の売買や不動産担保により融資をしようとする人達が安全に取引できるようにするための制度です。
法務局（登記所）には不動産ごとに登記簿が備え付けられています。登記簿の形式は大きく分けて不動産の物理的な状態が登記されている項目（表題部）、権利に関する登記がされている項目（権利部）とで構成され、さらに権利部は所有権の登記がされている項目（甲区）、所有権以外の権利の登記（抵当権等）がされている項目（乙区）からなっています。
司法書士は権利部に関する登記を依頼者の代理人として法務局に申請します。Ａ所有の甲不動産をＢに売却する事例であればＡが現在所有者と記載されている甲不動産登記簿の内容を令和○○年○○月○○日の売買により○○市○○町○○丁目○○番○○号のＢさんが買い受けて現在の所有者はＢになった旨を登記簿に登記するように法務局に登記申請書を提出します。申請書には法律で規定されている書類を添付し一定金額の収入印紙を貼付します。 - Q不動産の売買を行うときは、どうすればいいですか？
- 不動産の売買を行う場合に限りませんが、不動産と取引を行う場合まず法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得して、現在の登記上の名義人や抵当権などの担保権設定の登記がなされていないか確認します。抵当権とは金融機関からお金を借りる際に不動産の上に設定する権利で借入をした金額、利息、債務者、抵当権者（債権者）を公示します。この登記がなされたままですと、せっかく自分の名義にしても、抵当権に基づく競売により所有権を失ってしまうことになりかねません。
そのため、通常は、抵当権の設定登記がされている不動産の売買を行うときは抵当権を抹消する登記を行った後に売買による所有権の移転登記を申請します。
売買等による所有権移転登記申請には、原則として下記が必要です。
①不動産権利書又は登記識別情報
②売り主の印鑑証明書
③買い主の住民票
④売買の事実を証する書面（登記原因証明情報）
⑤委任状
不動産の固定資産評価額に基づいた一定金額の収入印紙が必要になりますので、不動産の固定資産評価証明書も必要です。
また農地（畑、田）の売買には農地法許可書が必要になります。登記完了後に登記識別情報通知書が法務局から交付されます。 - Q相続財産とは、どんなものがありますか？
- 相続の対象となる遺産は、土地や預貯金といったいわゆるプラスの遺産ばかりではなく、個人の借金等のマイナスの遺産もその対象となります。プラスの遺産としては、土地・建物、現金、預貯金、マイナスの遺産としては、借金、債務、損害賠償金等があります。
相続開始を知ってから3ヶ月を過ぎると、単純承認といって、借金を含めた一切の遺産を引き継ぐことになる場合があります。但し遺産の総額をはるかに超える額の借金が残っている場合には相続権を放棄することができます。相続放棄の申立ては、相続開始があったことを知ってから原則として3ヶ月以内に、被相続人の住んでいた地域を管轄する家庭裁判所で行います。 - Q住宅ローンを返済したときは、どうすればいいですか？
- 土地・建物に設定登記がされている抵当権は、万が一借入金の返済が不可能となった場合に抵当権者設定登記がされている不動産を競売しその代金から残りの住宅ローンを回収する目的のため登記されています。その債務は、住宅ローンの返済が終わったとしても登記簿上の抵当権は、当事者が登記申請をして抹消手続をしないとそのまま残ってしまいろいろな不都合が生じてきます。
例えば、抵当権者が行方不明になると、一定の法定手続をとる必要が生じ、手続が煩雑なものになってしまいます。その土地・建物に新たなローンのための抵当権設定や、売却の必要が生じた場合には、貸主や買主からこの消滅になった抵当権の抹消を要求されることになります。そこで、住宅ローンの返済が終わった際には、抵当権の抹消手続はお早めにされることをお勧めします。
登記申請には、下記が基本的に必要です。
①金融機関の抵当権設定権利書又は登記識別情報
②金融機関からの解除証書
③金融機関及び住宅の所有者からの委任状
売買登記などと違い登記識別情報は通知されません。
商業登記について
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- Q会社法について、ポイントを教えてください。
- 株式会社などを規律していた商法は、急激な社会経済情勢の変化に対応するため毎年のように改正がされてきましたが、体系的かつ抜本的な見直しが行なわれ、平成18年5月1日、「会社法」という新しい法律が創設されました。（これまで会社法と呼ばれていたのは、「商法（第２編会社）」と「有限会社法」と「株式会社の監督等に関する商法の特例に関する法律」の3つの法律をまとめた俗称でした。）
この会社法の大きな特徴としては、中小企業や新たに会社を設立しようとする者の実態を踏まえ、会社法制を会社の利用者にとって使いやすいものとするために、各種の規制の見直しを行ったという点があげられます。
【ポイント】
①株式会社と有限会社をひとつの会社類型（株式会社）として統合
②会社設立手続の簡素化（最低資本金制度の撤廃等）
③会社の機関設計（取締役の員数や監査役の設置等）の自由化
④役員の任期の最長10年まで伸張
⑤会計監査限定監査役の設置（平成27年5月～） - Q取締役と監査役の任期を10年にする際の登記は？
- 原則として取締役の任期は2年、監査役の任期は4年ですが、「株式の譲渡制限に関する規定」のある会社については、最長で10年まで任期を伸張することができます。
役員の任期を伸張するためには、定款にその任期を定めなければなりませんので、株主総会において定款を変更する決議が必要になります。ただし、役員の任期は登記事項ではないので、登記は必要ありません。 - Q役員を取締役1名にする手続きはどうすればいいですか？
- 従来の株式会社は最低でも取締役が3名、監査役が1名必要でしたが、会社法では「株式の譲渡制限に関する規定」のある株式会社について、役員を取締役1名のみにすることができます。この場合には、株主総会において「取締役会」及び「監査役」を廃止する決議をした後、「取締役会設置会社」及び「監査役設置会社」の廃止の登記及び取締役と監査役の変更の登記申請をしなければなりません。また、これらの登記にあわせて「株式の譲渡制限に関する規定」についても、承認機関を取締役会から株主総会や代表取締役などに変更する必要があります。